Іпотека
|
|
|
Іпотека — це спосіб купівлі нерухомості, коли ви позичаєте гроші в банку (чи іншій фінансовій установі) для покупки будинку або квартири, а саму нерухомість використовуєте як заставу. Це як взяти кредит, але з певним «тегом» на вашій новій оселі, який гарантує повернення позичених коштів. Якщо ви не можете виплатити кредит, банк має право забрати вашу нерухомість, щоб компенсувати збитки.
Іпотека як спосіб обману?
Багато людей обирають шлях роботяг, і працюють як білка в колесі поки не стукне 60, хоча скоро прийдеться побігати подовше. Банки заманюють нас кредитами з низькими відсотковими ставками та пільгами для іпотеки, а ще й на дуже довгий термін! Що таке ті 9%? Та ще й за кілька років з легкістю віддам! Але коли в кінці терміну ти переплачуєш вдвічі, очі на лоб налазять.
Чому умови по кредиту однакові, а гроші треба віддавати різні?
Ануїтетна форма — це коли ви щомісяця платите рівними частинами протягом усього терміну кредиту. На початку сплати основна частина грошей іде на відсотки, а основна сума боргу (тіло кредиту) зменшується повільно. Пізніше, з кожним наступним платежем, частка відсотків зменшується, і ви нарешті починаєте погашати сам кредит.
Диференційована форма — це коли рівними частинами погашається тіло кредиту, а платежі по відсотках поступово зменшуються від максимальних на початку до мінімальних у кінці періоду. Більш економічно вигідно, але спочатку платити доведеться більше. (дивись картинку)
Приклад
Припустимо іпотечна ставка буде 9.56%, термін - 20 років, а вартість будиночку - 3 211 032 грн.
- Ануїтетна форма: заплатиш ти за це діло 6 131 619 гривень, переплата складе 2 920 587 грн
- Диференційована форма: тут дещо привабливіше, 5 349 534 грн і 2 138 502 грн відповідно
В даному випадку, варто звернути увагу на інфляцію. Якщо у вас в країні повзуча інфляція (1-5%) то варто взяти диференційовану форму кредиту, якщо ж галопуюча (10-30%) то варто взяти ануїтетну форму. Зрештою, варто дивитись на економічні показники та прогнози національного банку.
А переплата за іпотеку точно існує?
Нерухомість ж має дорожчати з кожним роком чи не так?
З графіку видно, шо ціни то ростуть, то падають. Це загальний показник, і він відображає реальну картину. Якщо тренд продовжиться, і вас потягне до іпотеки, то за 20 років "переплата" повнітю компенсується. Може навіть і в прибуток вийде взяти.
Якщо взяти до прикладу Суми, то там квартири навпаки, за 1 рік (2023-2024) здешевшали в середньому на 12%. Тому варто погуглити регіон в якому ви хочете купувати квартиру, і подивитись на динаміку. Цей факт знадобиться при розрахунку. Точніше, прогнозі.
А що власне потрібно, щоб динаміка збереглась?
Ціна на житло буде збільшуватись лише коли є великий попит в місці де ви зібрались її купувати. Тобто жителі мають багато грошей і готові їх витрачати, а нерухомість виберуть в якості інвестиції замість оцих незрозумілих бетховенів, та ще й з інших містечок будуть переїжджати сюди.
Так ось, чи очікуємо ми сьогодні на ріст цін квартир в Сумах? Я звісно не експерт, але близькість до фронту не буде сприяти підвищенню цін. А ось у Львові, чому б і ні?
Приклад
Припустимо термін - 20 років, вартість будиночку - 3 211 032 грн, а ціна зростатиме на 1% в рік.
Ріст ціни будинку
- рік 0, ціна 3 211 032.00 грн
- рік 5, ціна 3 374 826.90 грн
- рік 10, ціна 3 546 976.99 грн
- рік 15, ціна 3 727 908.46 грн
- рік 20, ціна 3 918 069.26 грн
А за іпотеку ти віддаси 6 131 619/5 349 534.00 грн, отже ти втратиш 2 213 550/1 431 465 грн... Неприємненько
А як справи в тих хто знімає квартири?
Припустимо, за оренду омріяної квартири, теж 20 років, ріст оренди на 6% кожні 4 роки, початкова ціна оренди 20 650 грн. Ух, за 20 років назбирається аж 5 654 812 грн! І що ж виходить? Якщо взяти іпотеку, то буде квартира ціною 3 918 069.26 грн всього за 6 131 619 гривень (5 349 534 грн при диференційованій). А так, гола жопа?
Це ж означає що іпотеку треба брати! Не спішіть з такими висновками!
Давайте ще трішки порахуємо
Для простоти будемо працювати із ануїтетною формою. Отже 6 131 619 / 20 / 12 = 25 550 грн в місяць.
Оренда коштує 20 650, отже в місяць ми будемо в плюсі на 4 900 грн. І що з ними робити? Покладемо на вклад під 8% річних!
За 20 років у нас вийде: 2 905 441 грн... що аж ніяк не 3 918 069 за крвартиру...
Іпотека або оренда
Знімати квартиру чи взяти іпотеку? Це питання дуже актуальне для тих, кому за 20-ть. Питання дійсно цікаве, враховує безліч аспектів, та й залежить від здатності дивитися у майбутнє. І не дивлячись на те, що чим далі дивишся, тим гірше бачиш, тут ти знайдеш відповідь на це злободенне питання.
Як казали мудреці: "неважливо хто як говорить, важливо - хто як рахує". То давайте ж порахуємо що вигідніше?
Реальний розрахунок буде для кожного індивідуальний, але тут буде складена загальна модель, але дещо спрощено.
Не буде враховано:
- Страховка житла
- Страховка життя
- Податкові збори
Спробуємо порахувати реальний кейс
До цього були тільки уявні розрахунки, які нічого не кажуть. Спробуймо порахувати в реальності!
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | в середньому |
|---|---|---|---|---|---|
| 102.1% | 104.4% | 105.1% | 107.9% | 106.1% | 105.12% |
В середньому це ріст у 105.12%, тобто на 5.12%.
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | в середньому |
|---|---|---|---|---|---|
| 101.1% | 102.4% | 101.1% | 100.9% | 104.1% | 101.92% |
Тут середній ріст склав 1.92% в рік.
Ми вирішуємо чи купувати квартиру в 2020 чи піти шляхом оренди.
Отже, однокімнатна квартира, вартість - 702 000 грн Оренда становить - 3 500 грн
Ідемо дивитись умови іпотеки!
| Ставка | Аванс | Термін | Ціна хати |
|---|---|---|---|
| 3% річних | 20% від суми | 20 років | 4 000 000 грн |
Гарні умови, нам рідходить!
Поглянемо, який приріст населення до Черкас!
| « | Чисельність населення міста Черкаси станом на 1 січня 2022 року становила 269,8 тис. осіб. За 2021 р. в місті зареєстровано 1529 народжених і 4344 померлих. В підсумку природне скорочення населення становило 2815 осіб, яке порівняно з 2020р. збільшилось на 762 особи. Внаслідок міграційних переміщень приріст або скорочення населення не фіксувалося. | » |
— Черкаси, Офіційний портал міської ради, міського голови, виконавчого комітету |
Міграція в'яла, отже тренд буде тривати як і був, якщо не станеться чорного лебедя.
Що там з інфляцією?
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | в середньому |
|---|---|---|---|---|---|
| 12.4% | 13.7% | 9.8% | 4.1% | 5% | 9% річних |
9% річних інфляція - це галопоюча інфляція, отже обираємо ануїтетну форму, якщо знайдеться.
Дані зібрані, гайда рахувати!
Аванс становить 20% від суми, тобто 140 400 грн
- Роботяга віддає банку
- Мілініал (нехай так буде називатись орендар) кладе на депозит під 6% річних.
Далі розрахунки будуть різнитись
Розрахунки для работяги який взяв іпотеку
Розрахунки для мілінеала який орендує та накопичує
Та сама заповітна формула
Коли іпотеку треба точно брати
Ті кому іпотека точно треба, це не читатимуть, листай далі.
А чи потрібна МЕНІ іпотека взагалі?
Фінансова сторона питання безумовно важлива, але вона часто стоїть на вторинному плані, якщо ви не є інвестором у нерухомість. Основні чинники, що впливають на рішення, — це ситуативні та психологічні аспекти.
Перш ніж вирішити, чи варто брати іпотеку, розгляньте наступні питання:
- Чи маєте ви намір прожити решту життя в конкретному місті?
- Чи потрібен вам затишний куточок, який можна персоналізувати і пристосувати під себе?
- Ви мілленіал, який працює дистанційно і часто переїжджає, або ж ви роботяга, який цінує стабільність і постійність?
Див. також
| ||||||||||||||||
